وبلاگ

بند ششم : مزایای سند رسمی

 

 

در مزایای سند رسمی نسبت به سند عادی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

 

 

۱- یکی از فواید مهم ثبت سند رسمی حیات منابع و منافع ملی است. با قولنامه خیلی ساده می شود جنگلی را فروخت یا زمین کشاورزی را تقسیم کرد، مال وقفی را اصلاً از بین برد. ولی با سند رسمی امکان ندارد و معامله خلاف قانون از طرف مأمور دفتر اسناد رسمی ثبت نمی شود و نظارت مأمور مانع از از تحقق چنین خلافی می شود. با قولنامه می توان سرزمین ملی را به بیگانگان فروخت، بدون اینکه دولت هیچ کنترلی بر این نقل و انتقالات داشته باشد.

 

 

۲-  با قولنامه میتوان معاملات معارض انجام داد، در حالی که با سند رسمی معاملات معارضی انجام نمی شود. از فواید ثبت در دفتر املاک و گزارشی که دفاتر اسناد رسمی از دفتر املاک راجع به وضعیت مالکیت می خواهند همین است که مردم امکان آگاه شدن از وضعیت ملک را قبل از معامله در یک نهاد رسمی دارند، در حالی که در مورد معاملات اسناد عادی چنین امکانی وجود ندارد.

 

 

۳-  احترام به مالکیت بر تمام مردم جامعه واجب است. بنابراین سندی که حاکی از نقل و انتقال یک مال می شود باید به گونه ای تنظیم شود که در مقابل همه مردم قابل استناد باشد و چنین سندی تنها سند رسمی است.

 

 

سند رسمی است که مفاد و مندرجات آن در مقابل اشخاص ثالث اعتبار دارد و کسی نمی تواند منکر آنها شود بر خلاف سند عادی قولنامه که به نسبیت اعتبار قابل استناد می باشد.

 

 

۴-  تنظیم سند رسمی فواید جانبی دیگری هم دارد: مثلاً دولت آن را وسیله قرار داده برای اینکه مالیات ها و عوارضی که لازم است برای ملک قبل از معامله وصول شود، ولی پذیرش سند عادی این حکمت را نیز بیهوده می کند[۱].

 

 

گفتار سوم: تفاوت سند رسمی و سند عادی

 

 

سند اعم از اینکه رسمی باشد یا عادی در مقام اثبات یا رد دعوی معتبر است، فقط تفاوتشان در قوت و ضعف این حجیت است. قوی ترین

 سند در مقام اثبات “سند رسمی” است که بین طرفین و اشخاص ثالث حجت است اما سند عادی اگر مُعِد برای اثبات باشد باز هم کمتر از سند رسمی دارای اعتبار و قوت است زیرا اگر طرف دعوی آنرا مورد تردید و انکار قرار دهداعتباری برای آن باقی نمی ماند مگر اینکه به اصالت آن رسیدگی شود.[۲] یا به نحوی از انحاق مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند به شش ماه تا یکسال انفصال موقت محکوم خواهند شد».

 

 

۱ -حسینی، سیدعلی، حقوق مردم در دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد، ص ۲۶.

 

 

۲- ماده ۱۲۹۲ ق.م : در مقابل سند رسمی یا اسنادی که اعتبار سند رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف می تواند ادعای جعلیت به اسناد مذبور کند یا ثابت نماید که اسناد مذبور به جهاتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است

 

 

 

 

 

 

جزییات بیشتر درباره این پایان نامه :

 

 

 

مزایده: صورت خاصی از فروش مال که خریداران با هم رقابت کرده و هریک قیمتی بیش از آنچه که ابتدا به بایع عرضه شده عرضه می نمایند ثمن آخرین قیمتی که عرضه شده و چون قیمت معینی که از طرف بایعی ماخذ و مبداء شروع مزایده و رقابت است رکن مزایده است[۱].

 

 

 

همچین مزایده برابر آئین نامه اجرای ثبت عبارت است از صورت خاصی از فروش مال است که از منبع ارزیابی مال شروع شده و به پیشنهاد کننده بالاترین قیمت واگذار می شود.[۲]

 

 

 

برابر ماده ۳۴ اصلاحی جدید در اجرای اسناد وثیقه تمامی مورد معامله ارزیابی و پس از قطعیت بهای آن حداکثر ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ قطعیت، از طریق مزایده به فروش می رسد. ابراء ذمه مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل نیز مانع از ارزیابی و مزایده تمام مورد وثیقه نخواهد بود. در این حالت، چنانچه مورد وثیقه به دلیل عدم وجود خریدار به بستانکار واگذار شود مبلغ ابراء شده به مدیون مستردد می گردد. (ماده ۳۸ آ.ا.م.ا.ر)

 

 

 

قبل از برگزاری مزایده، اداره ثبت مکلف است پس از قطعیت بهای ارزیابی، آگهی مزایده مربوط به مال مورد وثیقه (اعم از منقول یا غیر منقول) را با رعایت مواد ۱۲۱ الی ۱۲۴ آ.ا.م.ا.ر تهیه و نسبت به انتشار آن در یک نوبت در روزنامه کثیر الانتشار محل یا نزدیک ترین به محل اقدام کند و علاوه بر آن آگهی الصاقی نیز تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده, ابنیه عمومی از قبیل شهرداری, بخشداری, فرمانداری, نیروی انتظامی, دادگستری و ثبت اسناد محل الصاق نماید. فاصله انتشار آگهی مزایده تا روز مزایده نباید از ۱۵ روز کمتر باشد.

 

 

 

مزایده با حضور رئیس اداره یا مسؤول اجرا, متصدی مزایده و نماینده دادستان در یک جلسه از ساعت ۹ الی ۱۲ برگزار و شرکت در آن برای عموم آزاد است. در مزایده اموال منقول، مأمور اجرای مربوطه به جای مسؤول اجرا یا رئیس اداره شرکت می کند.

 

 

 

در صورتی که مورد وثیقه از طریق مزایده به فروش رود, پس از پرداخت مطالبات بستانکار و هزینه های اجرایی, چنانچه مازاد داشته باشد، به مدیون مستردد می گردد. در این حالت، اگر برنده مزایده نسبت به پرداخت بدهی های مربوط به مورد مزایده موضوع فراز ۶ بند ”الف“ ماده ۱۲۱ آ.ا.م.ا.ر اقدام نموده باشد, می تواند وجوه پرداختی را از محل مازاد مذکور مسترد نماید.

 

 

 

چنانچه مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند مال با دریافت حق الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود به بستانکار واگذار شده و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می گردد. در این مورد نیز کلیه هزینه های موضوع فراز ۶ بند ”الف“ ماده ۱۲۱ فوق جزو مطالبات بستانکار محسوب و به موجب همان اجرائیه قابل وصول خواهد بود. (مواد ۱۲۵ ـ ۱۲۲ ـ ۱۲۹ آ.ا.م.ا.ر )

 

 

 

در صورتی که بستانکار قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد، به درخواست وی، نسبت به طلب، از مال مورد وثیقه به وی واگذار می گردد. (تبصره ماده ۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر )[۳]

 

 

 

بنابراین باتوجه به مقررات آیین نامه اجرا، موردوثیقه درمواردزیرکلاً یا بعضاً به بستانکار واگذار می شود:

 

 

 

۱ ـ در حالتی که مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند. در این صورت، مال با دریافت حق الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود به بستانکار واگذار می گردد و چنانچه وثیقه تکافوی طلب بستانکار را ننماید وی می تواند برای وصول مانده ی طلب به سایر اموال متعهد رجوع کند.(مواد ۱۱۶و ۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر )

 

 

 

۲ ـ در حالتی که مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند و بستانکار نیز جهت تملیک تمام مورد وثیقه قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد. در این صورت، به تقاضای بستانکار به نسبت طلب، از مال مورد وثیقه به وی واگذار خواهد شد. (تبصره ماده ۱۲۶ آ.ا.م.ا.ر)

 

 

 

توجه:

 

 

 

الف:در مزایده فروش نقدی است مگر اینکه متعهدٌ له فروش به نسیه را قبول و مدیون نیز مازاد را نقداً دریافت نماید و یا نسبت به مازاد نسیه را قبول کند که در هر صورت، خود مسؤول وصول خواهند بود.

 

 

 

ب:رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجرا، مباشرین فروش و نماینده دادستان، حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری, به صورت مستقیم یا غیرمستقیم را ندارند. (ماده ۱۲۸ آ.ا.م.ا.ر)

 

 

 

ج-:در جلسه مزایده صورت مجلس مزایده تنظیم می شود که باید به امضای مسؤولان امر، نماینده دادستان، خریدار و نیز مدیون و داین و یا نمایندگان آنها (در صورت حضور) برسد. (ماده ۱۳۵ آ.ا.م.ا.ر)

 

 

 

 

د-:هرگاه مورد وثیقه رقبات متعدد باشد و برای هر یک از آنها خریدار جداگانه پیدا شود و جمع مبلغ خرید بیش از طلب بستانکار باشد, اقدام به فروش و تنظیم صورت مجلس مزایده می گردد. در صورتی که حاصل فروش بعضی رقبات کافی برای پرداخت بدهی گردد از تنظیم صورت مجلس برای بقیه خودداری می گردد. در این مورد، بدهکار می تواند برای فروش یک یا بعضی رقبات رعایت تقدم را درخواست نماید. درخواست مدیون برای تقدم و تأخر فروش در مواردی که مورد مزایده مال منقول باشد نیز قابل پذیرش است. (ماده ۱۴۴ آ.ا.م.ا.ر و تبصره آن)

 

 

 

ز:در صورتی که مال مورد وثیقه از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود، با تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده عملیات اجرایی خاتمه می یابد. (تبصره ماده ۱۵۵ آ.ا.م.ا.ر)

 

 

 

۵-: در کلیه پرونده های اجرایی, هرگاه مال مورد مزایده به بستانکار واگذار شود، بدهکار می تواند تا قبل از تنظیم و امضای سند رسمی انتقال اجرایی یا تحویل مال (حسب مورد)، اقدام به پرداخت بدهی و هزینه های اجرایی نموده و از تنظیم سند انتقال یا تحویل مال منقول جلوگیری نماید. (تبصره ماده ۳۹ آ.ا.م.ا.ر)

 

 

 

ل: عملیات مزایده در موارد زیر متوقف می شود: (ماده۱۴۳ آ.ا.م.ا.ر)

 

 

 

۱ـ وصول حکم[۴] یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی.

 

 

 

۲ـ در صورتی که یکی از طرفین یا شخص ثالث به نظریه رئیس ثبت اعتراض کند، مزایده تا زمان صدور رأی هیئت نظارت متوقف می شود.

 

 

 

۳ ـ صدور رأی هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت مبنی بر ابطال عملیات اجرایی.

 

 

 

۴ ـ پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی.

 

 

 

ن: مواردی که فروش از درجه اعتبار ساقط است و آگهی مزایده باید طبق مقررات تجدید شود: (ماده ۱۳۸ آ.ا.م.ا.ر)

 

 

 

۱ ـ هرگاه فروش در روز، ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده، به عمل نیاید.

 

 

 

۲ ـ هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شود و یا بالاترین قیمتی که پیشنهاد شده را رد کنند.

 

 

 

۳ ـ در صورتی که فروش بدون حضور نماینده دادسرا به عمل آید.

 

 

 

۴ ـ در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان ثبت محل در خرید شرکت کرده باشند.

 

 

 

ک:پس از تنظیم صورت مجلس مزایده و واگذاری مال به خریدار یا بستانکار، اجرا مکلف است وفق مواد ۱۳۹ و ۱۴۰ آ.ا.م.ا.ر اجرا پیش نویس سند انتقال اجرایی و اخطار حسن نیت را تهیه و پس از امضای رئیس ثبت جهت تنظیم سند انتقال به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارسال نماید.

 

 

 

نکته: فرق مزایده و مناقصه

 

 

 

مناقصه خریدار مال( یا اموال معین) از طرف مامور رسمی به کمترین قیمتی که از طرف فروشندگان پیشنهاد می شود انتخاب می شود. اما در مزایده: صورت خاصی است که ارزش مال که خریداران (طالبان خرید) با هم رقابت کرده و هر یک قیمت بیشتر از آنچه که ابتدا به بایع عرضه شده، عرضه می نمایند.[۵]

 

 

 

۱ -جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۶۴۰.

 

 

 

۲-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص۱۱.

 

 

 

۱ -زاهدی، عاطفه، آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، ص۹۷.

 

 

 

۱ -حکم: درلغت به معنای « فرمان»، «دستور» آمده و در اصطلاح حقوقی حکم دادگاه رای است که به موجب آن اختلاف در ان دادگاه فسخ می شود.

 

 

 

۱-جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۶۴۰.

 

 

 

 

 

 

 

 

جزییات بیشتر درباره این پایان نامه :

 

 

 

 

طبق قانون تجارت ایران نیز شرکت های خارجی به همین صورت می توانند با ایجاد شرکتهای وابسته و فرعی اقدام به سرمایه گذاری نمایند خصوصاً که از نظر تحصیل تابعیت ایرانی شرکت، تابعیت سهامداران مؤثر نمی باشد. براین اساس در بسیاری موارد شرکت های فرعی با تابعیت ایرانی و صد در صد سرمایه خارجی تشکیل شده است. در ایران برای حمایت از سرمایه گذاری خارجی  قانون مصوب ۱۳۳۴ امتیازاتی را به قرار زیر پیش بینی کرده است.[۱]

 

اولاً، این قبیل سرمایه گذاری های خصوصی خارجی مشمول حمایتها و معافیتهای مختلف مالیاتی و گمرکی که برای سرمایه گذاری های مشابه داخلی در قوانین مختلف پیش بینی می شود، خواهند بود.
ثانیاً، اجازه بازگرداندن اصل سرمایه و سود حاصل از سرمایه گذاری طبق همان ارزی که وارد کشور شده است وجود دارد.

 

 

ثالثاً، چنانچه با وضع قانون خاصی از صاحب سرمایه سلب مالکیت شود، دولت جبران عادلانه خسارت وارده را تضمین می کند.

 

 

با توجه به اعطای این امتیازات، سرمایه گذاری هایی که در چارچوب این قانون صورت می گیرد باید در زمینه امور تولیدی اعم از صنعتی، معدنی و کشاورزی باشد و تنها رشته ی خدماتی که این قانون صراحتاً اجازه فعالیت در آن را به خارجیان می دهد، حمل و نقل است. به عبارت دیگر بسیاری از بخش های اقتصادی طبق این قانون بر روی سرمایه گذاری خارجی بسته است مگر اینکه سرمایه خارجی طبق قانون تجارت وارد کشور شده و در قالب یک شرکت ایرانی به ثبت برسد. همچنین سرمایه گذار خارجی باید شخص حقیقی بوده یعنی دولت خارجی نباید در سرمایه شرکت سهیم باشد. افزودن بر این سهم اشخاص حقیقی خارجی جز در موارد استثنایی نباید از ۴۹ درصد سرمایه فراتر رود. [۲]

 

 

پس از گذشت حدود نیم قرن از زمان تصویب اولین قانون سرمایه گذاری خارجی در ایران، در سال ۱۳۸۱ قانون جدیدی تحت عنوان «قانون تشویق و حمایت از سرمایه گذاری خارجی» به تصویب رسید که جایگزین قانون پیشین «قانون جلب و حمایت سرمایه های خارجی» مصوب ۱۳۳۴ گردید.

 

 

خلاصه ای از مفاد مواد این قانون عبارتند از:

 

 

۱: پذیرش سرمایه گذاران خارجی بر اساس این قانون و با رعایت سایر قوانین و مقررات جاری کشور می بایست به منظور عمران و آبادی  فعالیت تولیدی اعم از صنعتی، معدنی، کشاورزی و خدمات صورت پذیرد.

 

 

۲: سازمان سرمایه گذاری و کمکهای اقتصادی و فنی ایران، تنها نهاد رسمی تشویق سرمایه گذاریهای خارجی در کشور و رسیدگی به کلیه امور مربوط به سرمایه گذاریهای خارجی می باشد.

 

 

۳: اصل سرمایه خارجی و منافع آن یا آنچه از اصل سرمایه در کشور باقی مانده باشد، با دادن پیش آگهی سه ماهه به هیات سرمایه گذاری خارجی بعد از انجام کلیه تعهدات و پرداختها کسورات قانونی و تصویب هیأت و تأیید وزیر امور اقتصادی و دارایی قابل انتقال به خارج خواهد بود. [۳]

 

 

 

 

 

 

 

 

[۱] عبدالعلی قوام، جهانی شدن و جهان سوم، تهران،دفتر مطالعات سیاسی و بین المللی،۱۳۸۲،ص ۷۲

 

 

۱-هروز هادی زنوز،  سرمایه گذاری خارجی در ایران ابعاد و راهکارها،  نشر: چوک اشتیان دی، ۱۳۸۸،ص ۲۸

 

 

۲-نون تشویق و حمایت از سرمایه گذاری خارجی، وزارت امور اقتصادی و دارایی (۱۳۸۱)، نشر برنا، چاپ دوم ۱۳۸۴

 

 

 

 

 

جزییات بیشتر درباره این مطلب را در پایان نامه زیر می توانید بخوانید:

 

 

 

روی هم رفته، بالا بردن تصویر و افزایش آگاهی برای علامت­های تجاری یا شرکت­ها به طور مرسوم مهمترین اهداف حمایت مالی بوده ­اند. هرچند، پراکندگی اهداف حامی­ مالی زیاد است و به عوامل ویژه­ایی بستگی دارد (کوپلند و همکاران، ۱۹۶۹)  از قبیل فعالیت و حوزه­ حمایت مالی به علاوه صنعت حامی، اندازه­ شرکت. برای مثال، حامیان مالی محیط زیستی و اجتماعی، اصولأ تلاش می­ کنند تا مسئولیت اجتماعی را ثابت کنند. از سوی دیگر، برای حامیان مالی هنر، مهمان نوازی یک انگیزه مهم است (درس[۱]، ۱۹۹۱). خیلی اوقات تولید کنندگان یا صاحبان کارخانه بیشتر به دنبال پوشش رسانه­ای و فرصت­های تبلیغ و شهرت هستند، نظر به اینکه حامیان مالی خدمات بیشتر متمایل­اند تا روحیه کارمندان را بهبود بدهند (کوستر و همکاران، ۱۹۹۸). در یکی از مطالعات نادر در درک کامل کسب و کارهای کوچک، نشان داده شده است که “بازگرداندن به اجتماع” مهمترین هدف آنها است (ماک[۲]، ۱۹۹۹)(بجورن،۲۰۱۱).

 

هر چند خیلی هم شگفت آور نیست ولی لیست ملاک­های انتخاب بکار برده شده برای گزینش یک فعالیت برای حمایت مالی بلند و وابسته به شرکت است (مک کوک و همکاران[۳]، ۱۹۹۷). در بررسی­های هرمانس و همکاران[۴] (۱۹۸۶). پوت من[۵] (۱۹۹۱) و توایتس و همکاران[۶] (۱۹۹۸) اولویت­های که در ادامه می­آیند مشاهده شده است:  قرابت درک شده بین محصول حامی و فعالیت حمایت شده، قرابت بین هدف­گیری­های حامی و حمایت شده، محبوبیت عامه و وجهه(تصویر) طرف حمایت شده بالقوه و رضایتشان از شرکت ( در بلند مدت). دسترسی جغرافیایی، فراوانی تماس، کیفیت تماس، مزایا، هزینه­ های حمایت مالی پیش بینی شده، نوع حقوق درک شده، امکان انسجام حمایت مالی در استراتژی بازاریابی مراودات (بجورن،۲۰۱۱).

 

 

زمانی که خواص ورزش مزایای حمایت مالی قابل سنجش یا معینی را برای شرکت­ها فراهم می­ کنند، حامیان در یک وضعیت بهتری هستند تا اهداف را در شرایط دقیق تر شکل داده و آن فرصت­هایی را دنبال کنند که ارزش مالی دارند. به چندین دلیل شرکت­ها سازمان­ها را حمایت مالی می­ کنند. خواص ورزش و رویدادها می­توانند فرصت­های بی نظیری را ارائه دهند که به فراتر از تبلیغات ساده توسعه می­یابد که به مشتریان در تجربه ورزشی دسترسی پیدا می­ کند. به هر حال، تلاش­هایی که می­خواهند حمایت مالی را توسعه دهند باید به نیازهای کسب و کاری که برای بدست آوردن آن حامیان در حمایت مالی درگیر می شود توجه کنند (اپنزلر و لویس[۷]، ۲۰۰۰). بنابراین برای سازمان­های ورزشی مهم است تا هدف پشت سر تصمیم یک شرکت برای حامی شدن را بدانند و اهدافی که آنها دنبال می­ کنند را فهمیده و درک کنند(بروکس[۸]، ۲۰۰۰). ماک[۹] (۱۹۹۹) اضافه کرد که شناخت اهداف بازاریابی سازمان حمایت کننده کمک می­ کند که هماهنگی با مزایایی یک حمایت مالی تسهیل شود (کوشاک،۲۰۰۴).

 

 

اهداف حمایت مالی، مزایای مطلوب یک شرکت، ثابت می­ کند زمان بررسی فرصت­های حمایت مالی، معمولأ بوسیله انگیزه­های منطقی و عاطفی تحت تاثیر قرار می­گیرند (آرتور، اسکات و وودز[۱۰]، ۱۹۹۷). شرکت­ها در روابط حمایت مالی وارد می­شوند تا تابعیت بر اساس اجتماع، حسن نیت اجتماعی را ترویج دهند ، یا به طور ساده انگیزه­های نوع دوستانه را برآورده سازند. زمانی­که حمایت­های مالی تحت این شرایط شکل

 گرفت یک دلیل حامی برای اشتیاق به فعالیت مبنی بر اهداف عاطفی است (کوشاک،۲۰۰۴).

 

 

توایتس و کاروترس[۱۱] (۱۹۹۸) دلایل عاطفی درحامی ­مالی ورزش شدن را به عنوان انگیزه سرگرمی[۱۲] نامیدند. این حالت یک مدیر شرکت با یک میل شخصی به یک تیم یا ورزش خاص را توصیف می­ کند که به عنوان سرگرمی وارد حمایت مالی یک ورزش می­شود(کوشاک،۲۰۰۴).

 

 

حمایت مالی ورزشی می ­تواند از بیشتر اهداف سازمانی پشتیبانی کند. دن[۱۳] (۲۰۰۲) برای اولین بار متوجه شد که مدیران هنگام انتخاب حامی­ مالی شدن برای یک امر خیر هم اهداف اقتصادی (یعنی افزایش درآمد، سود، آگاهی، علاقه عضو کانال[۱۴]) و هم اهداف غیر اقتصادی(یعنی حسن نیتی، وجهه(تصویر)شرکت، روحیه کارمندان، نوع دوستی محض، پیدا کردن و استخدام کارمندان جدید) دارند (دن،۲۰۰۲). کورنول و مایگنان[۱۵] (۱۹۹۸) و جوالگی[۱۶] و همکاران (۱۹۹۴) فهمیدند مهمترین اهداف مدیران در اهداف غیر اقتصادی ، بالا بردن وجهه(تصویر) علامت تجاری/ مؤسسه و ایجاد حسن نیتی هستند (اریک و همکاران،۲۰۱۲).

 

 

 

 

[۱] Drees

 

 

[۲] Mack

 

 

[۳] McCook et al

 

 

[۴]Hermanns et al

 

 

[۵] Puttmann

 

 

[۶] Thwaites et al

 

 

[۷] Appenzeller & Lewis

 

 

[۸] Brooks

 

 

[۹] Mack

 

 

[۱۰] Arthur, Scott, & Woods

 

 

[۱۱] Thwaites & Carruthers

 

 

[۱۲] hobby motive

 

 

[۱۳] Dean

 

 

[۱۴] channel member interest

 

 

[۱۵] Cornwell and Maignan

 

 

[۱۶] Javalgi et al

 

 

 

 بند دوم:  مرجع صدور اجرائیه در سایر اسناد

 

 

به استناد بندالف ماده ۲ آیین نامه لازم الاجراسایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است برای اجراء و مفاد سند ذینفع باید به دادگاه صالحه مراجعه نماید.

 

 

در اینجا نکته ای که باید مورد توجه قرار گیرد این است که:

 

 

چون طبق اصل ۱۵۹ ق.ا. دادگستری مرجع تظلمات عمومی است[۱] بنابراین لازم الاجرا بودن سند مانع از اقامه دعوی در دادگاه به استناد آن نمی باشد. ماده ۱۱۰ ق.آ.د.م. نیز صریحاً بر جایز بودن اقامه دعوی در دادگاه به استناد سند رسمی دلالت دارد. زیرا برای دارنده سند رسمی این امتیاز را قائل شده که بدون سپردن خسارت احتمالی درخواست تأمین خواسته نماید یا قانون صدور چک که به دارنده چک بلامحل اجازه صدور اجرائیه از طریق ثبت محل یا اقامه دعوی کیفری و حقوقی در مراجع قضایی داده است.[۲]

 

 

 

 

در این زمینه رأی وحدت رویه شماره ۱۳ـ ۱۶/۳/۱۳۶۰ دیوان عالی کشور به شرح ذیل صادر گردیده است: «نظر به این که مرجع تظلمات عمومی دادگستری است، فلذا به جز آنچه که در قانون مستثنی شده انواع مختلفه دعاوی از جمله دعاوی مربوط به اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم الاجرا در دادگاه های دادگستری قابل استماع و رسیدگی است و حکم ماده ۹۲ ق.ث  اسناد و املاک مبنی بر این که مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم دادگستری لازم الاجرا است، منافات و مغایرتی با حق و اختیار اقامه دعوی در دادگاه های دادگستری ندارد و لازم الاجرا بودن اسناد مزبور مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته شده است تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی می دانند برای احقاق حق خود اقدام نمایند. بنابراین رأی شعبه نهم دادگاه صلح تهران که بر وفق نظر فوق صادر گردیده صحیح و مطابق موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده ۳ اضافه شده ق.آ.د.ا.ک مصوب مرداد ماه ۱۳۳۷ برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است»[۳]. البته آنچه مسلم است اینکه برقراری صلح اجتماعی و کاستن از بار محاکم دادگستری و نیز عقل و منطق ایجاب می کند، دارندگان اسناد لازم الاجرا از طریق ادارات اجرای ثبت اقدام به اجرای اسناد خود نمایند و مراجعه این افراد به مراجع قضایی در مواردی که نفع معقولی در آن باشد، محدود گردد.

 

اکنون باید به نحوه درخواست اجرائیه و مرجع آن و کیفیت اجراء اسناد و شکایات ناشی از دستور صدور اجرائیه و توقیف عملیات اجرائی بپردازیم.

 

 

در مورد اسناد ثبتی اعم از اسناد ذمه ای و اسناد وثیقه ای و اسناد و اجاره، مقام صالح برای درخواست صدور اجرائیه به او، سردفتر اسناد رسمی است، اگرچه ملک مورد وثیقه و اجاره، در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد. در بند ج ماده ۲ آ.ا.م.ا.ر اعلام شده است «در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده، نسبت به منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را

 تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیر منقول که به ثبت دفتر املاک رسیده است، از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند»[۴].

 

 

در مواردی که سردفتر رسمی ازدواج، سند نکاح را تنظیم و در دفتر خود ثبت می کند، نظر به اینکه قرارداد مهر نیز ضمن عقد نکاج، منعقد شده است، آن را نیز در دفتر خود ثبت می نماید.

 

 

مستفاد از بند الف ماده (۱)آ.ا.م.ا.ر.[۵] نسبت به املاک مورد وثیقه و اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر باشد و همچنین سایر اسناد راجع به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده است ذینفع برای اجرای مفاد اسناد باید به دادگاه صالحه مراجعه کنند و ادارات و دفاتر اسناد رسمی نسبت به این قبیل اسناد نمی توانند اجراییه صادر کنند.[۶]

 

 

بنابراین، درخواست صدور اجرائیه باید طبق این مقرره به دادگاه عمومی صالح تقدیم شود. زیرا قانون، این دادگاه را صالح برای صدور دستور اجرائیه نسبت به حکم قطعی در دعاوی مربوط به املاک ثبت شده و ثبت نشده می داند و همین دادگاه نیز برای صدور آن دستور نسبت به سند ثبتی معامله راجع به ملک ثبت نشده (که دیر یا زود اعتراض در باره ثبت آن به دادگاه تقدیم می گردد) صالح است. پس هرگاه مهر، مال غیر منقول ثبت نشده باشد، یعنی ملکی که مهر قرار داده شده است در دفتر املاک اداره ثبت، ثبت نشده باشد، درخواست صدور اجرائیه مهر از دادگاه به عمل می آید. اگرچه سند مربوط به مهر بودن ملک، در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. خواه در دفتر اسناد رسمی سردفتر ازدواج، خواه در دفتر سردفتر اسناد رسمی.

 

 

بند ج ماده ۲ آ.ا.م.ا.ر. و طرز رسیدگی …. می گوید: در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج وطلاق ورجوع شده، نسبت به منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است ونسبت به اموال غیرمنقول که به ثبت دفتر املاک رسیده است از نظر دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند.»

 

 

شورای عالی ثبت به شرح رأی مورخ ۵/۲/۴۶ اعلام نموده[۷] که صدور اجرائیه در مورد چک لی محل که هنوزموعدپرداخت آن نرسیده اشکالی ندارد، طرف اگرشکایتی داشته باشدمی­توان به دادگاه مراجعه کند.[۸]

 

 

در بند ۲/۱۴۵ حقوق ثبت اسناد و املاک غلامرضا شهری این مطلب چنین بیان شده است که: مرجع صدور اجرائیه در مورد اسنادی که در حکم اسناد رسمی لازم الاجراء می باشند از قبیل چک و اظهارنامه موضوع ماده ۱۰ مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها و غیره از اداره ثبت محل باید بشود و مرجع صلاحیتدار برای صدور اجراییه در مورد آنها، اداره ثبت است نه دفترخانه اسناد رسمی، زیرا سند در دفترخانه ثبت نشده تا بگوییم که دفترخانه تنظیم کننده سند باید نسبت به آن اجراییه صادر کند و تنها اداره ثبت محل صلاحیت صدور اجراییه و وظیفه اجراء مفاد آن اسناد را دارد[۹].

 

 

۲ -شمس، عبداله، آئین دادرسی مدنی، جلد نخست، ص ۳۷۵.

 

 

۳ -ماده ۱۱۰ ق. ا. د.م : در دعاوی که مستند آنها چک یا سفته یا برات باشد و همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی و دعاوی علیه متوقف خوانده نمی تواند برای تامین خسارات احتمالی خود تقاضای تامین نماید.

 

 

۱ -بازگیر، یداله، حقوق ثبت (منتخب آرای دیوان عالی کشور)، انتشارات فردوسی، چاپ اول، ۱۳۸۰، ص۷۸.

 

 

۲ -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص۱۳۶.

 

 

۳ – ماده (۲) آئین نامه اجرا «… در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است، برای اجرای مفاد سند، ذینفع باید به دادگاه صالح مراجعه کند».

 

 

۱ -میرزائی، علیرضا، حقوق ثبت کاربردی، ص ۲۰۸.

 

 

۲- گاهی قانونگذار اسناد عادی را نیز صفت لازم الاجرائی اعطا می نماید از آن جمله چک که به موجب قانون چک و قانون چک ۱۳۴۴ در شعبه اجرای ثبت قابل صدور اجراییه می باشد، حتی چک بی محل اگرچه موعد پرداخت آن نرسیده باشد.

 

 

۳ -بازگیر، یداله، حقوق ثبت(منتخب آرای دیوان عالی کشور)، ص۸۹.

 

 

۴ -شهرِی، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ص ۱۹۴.

 

 

 

 

 

 

جزییات بیشتر درباره این پایان نامه :